매물 유형: 아파트
분석 번호: 5327
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 평택시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 호재는 긍정적인 요소이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 9,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 7층 매매가 2억 6,000만 원보다 높은 수준으로, 층수 프리미엄 또는 매도인의 기대 가치가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지인 시대코아 7층 111.18㎡ 매매가 2억 6,000만 원(2026년 6월 거래)입니다. 이 사례는 대상 매물과 전용면적, 용도지역, 시점 등 모든 조건이 유사하여 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 보정 후 평당가는 773만 원/평, 환산 총액은 2억 5,999만 원입니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 평택시는 지속적인 인구 증가와 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 개발 호재가 풍부합니다. 소사벌초등학교가 인접해 학군이 양호하며, 동부공원 게이트볼장 등 녹지 공간 접근성도 좋습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 단기적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다.
준공 31년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능합니다. 용적률이 126.22%로 법정 상한 300% 대비 173.78%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 현재 인허가 현황에 직접적인 재건축 관련 내용은 없으나, '평택 도시관리계획(지구단위계획 재정비_군문택지지구 등 51개 지구) 결정(변경)' 등 도시계획 변경이 지속되고 있어 재건축 추진에 긍정적인 환경이 조성될 수 있습니다.
평택시의 전반적인 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 실수요가 견조합니다. 지역 내 미분양 물량은 3,389세대로 다소 높은 편이나, 최근 감소 추세입니다. '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 특히 '경기경제자유구역청, 국내 유일 반도체 현상액 기업 평택행' 등 반도체 관련 산업 유치는 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승이 기대되나, 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 조정 가능성이 존재합니다.
보류