경기도 평택시 동삭로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5333

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물인 삼익사이버 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 평택시 동삭동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하는 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 유의해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 6점 — 평택시 내 토지거래허가구역 재지정 및 다양한 도시개발 사업이 진행 중이나, 대상 단지는 재건축 연한 도달까지 4년이 남아 있어 직접적인 규제 또는 호재 영향은 제한적입니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 26년차 아파트로 연식에 따른 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 추정됩니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 42.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 14건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 쏘카존 평택지제역(SRT) 코레일주차장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 15.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 26년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 8,064만 원 ~ 최고 4억 4,493만 원)의 하단에 위치하고 있습니다. 특히 동일 단지 중층의 최근 거래가 2억 4,200만 원(84.92㎡)과 비교했을 때, 면적 차이를 고려하더라도 제시가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 17층 84.92㎡가 2억 5,200만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 조건을 대입 시 3억 5,360만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 6월 7층 84.92㎡가 2억 4,200만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 3,957만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 5월 9층 59.99㎡가 2억 2,400만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 4,493만 원으로 환산됩니다. 이 외 사례들도 유사한 보정 과정을 거쳐 대상지에 대한 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다.

심층 분석

삼익사이버 아파트는 평택시 동삭동 내 거래 활성도 1위 지역에 위치하며, 인구 유입이 꾸준한 지역적 강점을 가지고 있습니다. 주변에 동삭어린이공원, CU 평택삼익점, 삼익아이숲어린이집 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 매매가 대비 전세가 비율이 75.7%로 상승 추세에 있어 갭투자 측면에서도 일정 부분 매력이 있을 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 향후 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아 있어, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 하지만 장기적으로는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 현재 용적률 갭 분석이 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.

평택시 동삭동은 인구 증가와 활발한 거래량을 바탕으로 실수요가 견고한 지역입니다. 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승세로, 주거 안정성은 높은 편입니다. 그러나 평택시 전반의 높은 미분양 물량과 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용하여 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 지역 개발 호재(평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발 등)를 통해 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 관점에서는 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이, 오염 여부)를 현장 확인해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용률 및 불편 사항이 없는지 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 동일 층 또는 인접 세대 간 소음 문제나 이웃 분쟁 이력이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 정도를 점검해야 합니다.
• 주변 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 편의시설까지의 실제 도보 이동 시간 및 접근성을 확인해야 합니다.

최종 판정

매수