매물 유형: 아파트
분석 번호: 5336
종합 리스크 점수: 73점
평택센트럴자이 4단지는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 하락세에도 불구하고 매매수급동향은 상승세를 보이며 실수요가 꾸준한 지역입니다. 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 동삭동 지역의 지속적인 인구 증가와 다양한 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 위치하며, 단지 내 최근 거래가와 유사한 수준입니다.
제시가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 7,438만 원에서 4억 6,723만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 중간보다 약간 높은 수준에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래가와 유사한 수준으로, 시장의 기대치와 부합하는 가격대로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 84.53㎡ 전용면적 아파트이며, 최근 0~5개월 이내 거래된 사례들로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 0.990~1.000이 적용되어 최근 거래일수록 높은 가중치를 받았습니다. 이들 사례는 모두 제2종일반주거지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 특히, 2026년 4월 거래된 13층 사례(4억 6,723만 원)는 가장 높은 환산 총액을 보였으며, 2026년 2월 거래된 11층 사례(3억 7,438만 원)는 가장 낮은 환산 총액을 나타냈습니다. 이는 동일 단지 내에서도 층수나 개별 조건에 따라 가격 편차가 존재함을 보여줍니다.
평택센트럴자이 4단지는 동삭동 내 높은 거래 활성도와 꾸준한 인구 증가세를 바탕으로 실수요 유입이 기대되는 지역입니다. 인근에 상서재 근린공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
평택시는 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 호재가 진행 중이며, 특히 '경기경제자유구역청, 국내 유일 반도체 현상액 기업 평택행' 뉴스처럼 반도체 산업 관련 호재는 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 19,733세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있어, 중장기적인 관점에서 공급 물량 소화 여부를 지켜봐야 할 것입니다. 전세가격지수 및 월세가격지수의 상승세는 실수요가 견고함을 보여주며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 갭 투자 리스크는 상대적으로 낮은 편입니다.
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