매물 유형: 아파트
분석 번호: 5339
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물인 평택센트럴자이3단지는 준공 7년차의 신축급 대단지 아파트로, 매매수급동향이 상승세를 보이며 지역 내 인구 유입이 활발한 동삭동에 위치하여 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 평택시 전반의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 68만 원 ~ 4억 4,902만 원의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 동일 단지 내 최근 실거래가와 비교했을 때 상대적으로 높은 가격대에 해당하며, 미래 가치가 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일한 평택센트럴자이3단지 내에서 2026년 5월 또는 6월에 거래된 건들로, 전용면적 및 용도지역이 동일하며 거리가 0m로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 거의 없으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수도 모두 1.000으로 추가 보정 없이 실거래가가 직접 반영되었습니다. 이 중 #1 사례(10층, 84.2757㎡)는 4억 2,000만 원에 거래되었고, #2 사례(22층, 84.2757㎡)는 4억 4,000만 원에 거래되는 등 층수에 따라 가격 편차가 나타났습니다. 제시 매매가 4억 7,000만 원은 이들 동일 단지 내 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.
평택센트럴자이3단지는 2천 세대가 넘는 대단지 아파트로, 준공 7년차의 신축급이며 주차 여건도 양호합니다. 동삭동은 평택시 내에서도 인구 유입이 활발하고 거래량이 많은 지역으로, 단지 경쟁력은 우수합니다. 다만, 주변에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터상 특이사항은 없으나, 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계가 아닌 것으로 판단됩니다.
평택시 전체적으로 매매 및 전월세 시장의 수급동향이 긍정적이며, 동삭동의 인구도 꾸준히 증가하고 있어 단기적인 시장 분위기는 좋습니다. 그러나 '지제역 반도체밸리 제일풍경채', '고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼' 등 대규모 신규 공급 예정 물량(총 19,733세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 공급 물량이 실제로 입주를 시작할 경우, 일시적인 가격 조정이나 경쟁 심화가 발생할 수 있으므로 장기적인 관점에서 공급 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 그 효과가 대상 매물에 직접적으로 반영되기까지는 시간이 소요될 것입니다.
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