매물 유형: 아파트
분석 번호: 5341
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 21년차 아파트로, 평택시 동삭동에 위치하고 있습니다. 평택시는 매매가격지수 하락세, 전월세 가격지수 상승세, 수급동향 상승 등 복합적인 시장 상황을 보이고 있습니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 동삭동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하며 꾸준한 인구 유입이 이어지고 있어 잠재적 수요는 견고합니다.
제시가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 3,447만 원 ~ 최고 2억 5,615만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들에 비해 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다. 14층이라는 층수 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있으나, 시장 상황을 고려할 때 가격 협상의 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 동일 면적(84.87㎡)의 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 10층 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 3,999만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 4월 12층 2억 4,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 4,355만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 4월 8층 2억 5,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 5,150만 원으로 환산됩니다. #4 사례는 2026년 2월 10층 2억 6,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 5,615만 원으로 환산됩니다. #5 사례는 2026년 2월 12층 2억 3,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 3,447만 원으로 환산됩니다. 모든 사례는 동일 토지 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수 0.992가 적용되었습니다.
대상 아파트는 평택시 동삭동에 위치하며, 동삭동은 평택시 내 거래 활성도 1위 지역으로 실수요가 꾸준합니다. 인근에 동삭근린공원, 노브랜드 평택동삭점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도는 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 준공 21년차로 재건축 연한이 아직 멀었다는 점은 투자 가치 상승에 제한적 요인이 될 수 있습니다. 평택시 전체적으로 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 기대하기 어렵습니다. 리모델링의 경우, 세대수(263세대)가 비교적 적어 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 가치 상승은 단기적으로 기대하기 어렵습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 이는 실수요는 견고하나 투자 수요는 다소 위축된 시장 상황을 반영합니다. 지역 내 미분양 물량이 3,389세대로 적지 않고, 향후 19,733세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉 리스크가 존재합니다. '평택 가곡2지구 도시개발사업', '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성' 등 다양한 개발 호재가 있으나, 이러한 호재들이 대상 매물 가격에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 따라서 향후 시장 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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