매물 유형: 아파트
분석 번호: 5385
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 6년차의 신축급 단지로 건물 노후도 측면에서 매우 양호합니다. 평택시 내 매매가격지수 하락세와 미분양 증가 추세는 리스크 요인이지만, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼 최저 2억 1,885만 원 ~ 최고 2억 1,885만 원 범위의 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균적인 가치 대비 다소 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지(맥심험프리스)의 14층, 전용면적 71.18㎡ 아파트로, 2026년 4월 2억 800만 원에 거래되었습니다. 용도지역은 일반상업지역으로 동일하며, 거리 0m로 입지 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 0.994가 적용되어 2026년 6월 현재 가치로 보정되었으며, 대상 매물의 면적(75.34㎡)에 대입 시 2억 1,885만 원으로 환산됩니다. 이는 대상 매물의 제시가 2억 1,000만 원과 유사한 수준입니다.
대상 아파트는 준공 6년차의 신축급 단지로 건물 상태가 양호하며, 제시가가 비교사례 대입 가치보다 낮아 가격적인 메리트가 있습니다. 그러나 평택시 전체적으로 매매가격지수 하락 및 미분양 증가 추세, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량이 많다는 점은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 평택시의 인구 증가 및 다양한 개발 호재(평택당진항 친수시설, 평택 가곡2지구 도시개발 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2020년 준공되어 건물 나이가 6년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 고려할 단계는 아닙니다.
평택시 아파트 시장은 단기적으로는 매매가격지수 하락과 미분양 증가, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다. 하지만 전월세 시장은 상승세를 유지하고 있으며, 평택시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 사업(평택 도시관리계획 변경, 평택당진항 개발 등)은 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 용적률 갭이 357%p로 개발 잠재력이 보통 수준인 점도 향후 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
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