경기도 평택시 안중읍 안현로서8길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5387

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지는 약 9년이 남아있습니다. 평택시의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 실수요는 꾸준합니다. 다만, 평택시 내 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 안중읍의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 규제 강화 추세와 다수의 신규 공급 예정 사업지로 인한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 객관적인 건물 노후도 판단은 어렵습니다. 다만, 준공 21년차로 리모델링 또는 재건축 연한 도래까지는 시간이 남아있습니다.
인근 실거래가: 5점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 15.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 22건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.8% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 21년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,799만 원에서 2억 2,078만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 15건의 비교사례 중 최고가인 2억 2,078만 원에 근접한 수준으로, 유사 단지 내에서도 높은 가격으로 평가됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 면적, 지역, 단지가 동일하며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시세 변동이 거의 없는 최근 거래들입니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들은 대상 매물 4층과 비교하여 층 차이가 발생했으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교군을 형성하고 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(1층, 2026.6 거래)는 1억 6,799만 원, #2 사례(5층, 2026.5 거래)는 1억 8,999만 원, #3 사례(2층, 2026.5 거래)는 1억 6,999만 원으로 보정되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례 중 최고가는 #11 사례(13층, 2026.1 거래)의 2억 2,078만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 평택시 안중읍에 위치하며, 주변에 지장어린이공원, 이마트24, 다솜나무종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 평택시 전체적으로 매매가격지수가 하락세이고, 안중읍 인구도 감소 추세에 있어 장기적인 투자 가치 상승에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한, 평택시 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있습니다.

동신아름마을은 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 9년이 남아있어, 당장 재건축을 통한 투자 이익을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 구체적인 사업 계획이나 주민 동의율 등은 확인이 필요합니다.

평택시는 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 특히 '경기경제자유구역청, 국내 유일 반도체 현상액 기업 평택행' 뉴스는 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 이러한 호재에도 불구하고 평택시의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재의 실현 여부와 인구 유입 추이에 따라 시장 상황이 달라질 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 여부 등 육안으로 확인 가능한 건물 노후도를 점검해야 합니다.
대상 층(4층)의 일조량 및 조망권, 소음 수준을 직접 확인하여 거주 쾌적성을 평가해야 합니다.
아파트 관리비 내역(공용 관리비, 개별 사용료 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
세대당 주차대수가 1.1대이나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 주차 편의성을 현장에서 확인해야 합니다.
인근 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설까지의 실제 도보 이동 시간 및 접근성을 확인하여 생활 편의성을 검증해야 합니다.
동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 거래 사유(급매 여부 등)를 파악하여 가격 형성 배경을 이해해야 합니다.

최종 판정

보류