매물 유형: 아파트
분석 번호: 5395
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 11년차 아파트로, 평택시의 전반적인 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전세 및 월세 가격지수와 수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 경쟁 심화 가능성이 있으나, 다양한 개발 호재가 지역 가치를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 2억 1,261만 원 ~ 최고 2억 5,496만 원)의 상단을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대입 결과 상위권 범위를 넘어서는 가격으로, 시장의 현재 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 투자 가치 측면에서 가격 조정 여부를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84㎡대)의 거래로 구성되어 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 14건 중 12건이 유사도 100점으로, 층수 및 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치를 정밀하게 추정할 수 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #3 사례(2026년 5월, 9층)는 보정 후 대입 총액이 2억 3,597만 원으로 산출되었으며, #1 사례(2026년 6월, 15층)는 2억 3,997만 원으로 산출되었습니다. 층구간 감점이 있는 #13 사례(2026년 5월, 17층)는 2억 3,797만 원, #14 사례(2026년 3월, 3층)는 2억 2,250만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 보정된 사례들은 대상 매물의 제시가 2억 8,000만 원과 비교할 때, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 수준임을 보여줍니다.
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까우며, 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터상 특별한 프리미엄 요인은 없으나, 평택시 전체적으로 인구 증가 추세에 있으며 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 제시가가 시장 실거래가 대비 높은 수준이므로 가격 조정이 필요합니다.
준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지는 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우도 단지 규모 및 연식 등을 고려할 때 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승세로, 실수요 기반은 견조합니다. 그러나 '지제역 반도체밸리 제일풍경채', '고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼' 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 가격 조정 압력이 있을 수 있으나, 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재가 중장기적인 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 제시가가 시장가 대비 높은 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.
보류