매물 유형: 아파트
분석 번호: 5396
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 경기도 평택시 청북읍에 위치한 유승한내들 아파트로, 2010년 준공된 16년차 단지입니다. 평택시 전반의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 다양한 개발 호재가 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.
제시가 2억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 459만 원의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지 매물입니다. 해당 사례는 2026년 3월에 3억 800만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 867만 원/평입니다. 시점 보정 계수 0.989가 적용되어 최종 대입 총액은 3억 459만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 제시가가 비준가격 대비 낮게 평가되어 가격적인 메리트가 있습니다. 평택시 전반의 인구는 증가하고 있으며, 다양한 개발 호재(평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등)가 잠재적 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량과 높은 미분양 물량은 투자 시 주의해야 할 리스크 요인입니다. 학군 및 교통 접근성은 인근에 학교와 공원이 다수 위치하여 양호하나, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 가능성은 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재적으로 고려해볼 수 있으나, 현재 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
평택시는 미분양 물량이 높은 수준이지만, 인구 유입과 다양한 개발 호재로 인해 장기적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 평택당진항 개발, 지제역 반도체밸리 조성 등은 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장의 공급 압력이 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세에 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고한 것으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 개발 호재와 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
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