경기도 평택시 청북읍 안청로4길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5399

종합 리스크 점수: 45점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 평택시 전체적으로 인구 및 세대수가 증가하는 추세는 긍정적입니다. 다만, 평택시 내 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 유의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 3점 — 평택시 내 다수의 개발 사업 고시가 있으나, 대상지 주변 직접적인 개발 호재는 제한적이며 토지거래허가구역 재지정 등 규제 유지 가능성 존재. 재건축 연한까지 17년 남아 재건축 가능성은 낮음.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 상태를 직접 평가할 수 없으나, 준공 13년차로 양호할 것으로 추정.
• 인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 23.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 14건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.0% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 13년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,800만 원에서 2억 4,006만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 유사 조건의 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 #1, #2, #3 사례는 대상 매물과 동일한 층구간(저층)에 위치하며, 최근 1~5개월 이내 거래된 사례로 신뢰도가 높습니다. #1 사례(2026.5, 4층, 84.8157㎡)는 2억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 998만 원으로 산출되었습니다. #4 사례(2026.5, 8층, 84.7876㎡)는 2억 4,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 4,006만 원으로, 층구간 감점에도 불구하고 가장 높은 가치를 보였습니다.

심층 분석

청북풍림아이원은 준공 13년차로 비교적 양호한 단지입니다. 평택시 전체 인구 및 세대수 증가 추세는 긍정적이나, 청북읍 자체 인구는 정체 상태입니다. 주변에 둔터어린이공원, 세븐일레븐, 청북유치원 등 기본적인 생활 편의 시설과 학군이 갖춰져 있으나, 대규모 상업시설이나 주요 교통 허브와의 접근성은 다소 떨어집니다. 투자 가치 측면에서는 평택시 내 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 리스크를 고려해야 합니다.

대상 아파트는 준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 계획이 없어 단기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

평택시는 반도체 산업 등 대규모 개발 호재가 많아 장기적인 성장 잠재력은 있으나, 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 조정 가능성이 있습니다. 전세 및 월세 시장의 강세는 매매 시장의 하방 경직성을 지지할 수 있으나, 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 인근 지역의 개발 사업 고시 중 토지거래허가구역 재지정 등 규제 유지 가능성도 있어 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 층간 소음 및 외부 소음 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 세대당 1.21대 주차 비율이 실생활에 충분한지 점검해야 합니다.
• 최근 3개월간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 관리비 상승 요인이 있는지 확인해야 합니다.
• 동일 단지 내 최근 거래된 4층 매물(2억 1,000만 원)과 제시가(2억 5,000만 원)의 차이가 발생하는 구체적인 이유(내부 수리 여부, 조망, 향 등)를 확인해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시세에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.
• 사진이 제공되지 않았으므로, 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락 등 노후화 정도를 현장에서 직접 확인해야 합니다.

최종 판정

보류