경기도 평택시 진위면 가곡5길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5404

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

대상 매물인 화영그린 아파트는 31년 경과로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 평택시 전반의 매매가격지수 하락세와 미분양 현황은 단기적인 시장 리스크로 작용할 수 있으나, 진위면 가곡리 일대의 도시개발사업 및 다수의 신규 공급 예정 물량은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 8점 — 평택시 내 다양한 도시개발사업 및 도로개설, 공원조성 등의 개발 호재가 다수 존재하며, 특히 진위면 가곡리 일대의 도시개발사업 구역 지정 및 개발계획 수립은 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가할 수 없으나, 31년 경과된 건물임을 고려할 때 기본적인 노후화는 진행되었을 것으로 추정됩니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 3건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 14곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 438만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준에 위치하여 가격적 타당성이 있는 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 화영그린 아파트 2층 54.27㎡ 매매 건으로, 2026년 4월에 1억 500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 0.994가 적용되어 보정 후 평당가는 636만 원, 대상 매물에 대입한 환산 총액은 1억 438만 원입니다. 면적, 토지 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로, 비교 사례와 대상 매물의 조건이 유사하여 추가 보정은 이루어지지 않았습니다.

심층 분석

대상 아파트는 31년 경과된 노후 단지로, 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 평택시 진위면 가곡리 일대의 도시개발사업 및 다양한 개발 호재는 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 평택시 전반의 미분양 물량과 대규모 신규 공급 예정은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 교통 접근성은 주변 지하철역 정보가 없어 다소 제한적일 수 있습니다.

대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 46.11%로 법정 상한 200% 대비 153.89%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. '평택시 재개발·재건축 현황과 전망' 뉴스 기사에서 평택시 내 19곳의 재개발·재건축 사업이 언급된 점을 고려할 때, 향후 재건축 추진 가능성이 높다고 판단됩니다.

평택시 아파트 시장은 단기적으로 매매가격지수 하락과 높은 미분양 물량으로 인해 조정 국면에 있을 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 평택시의 지속적인 인구 증가 추세와 진위면 가곡리 일대의 도시개발사업, 그리고 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다. 특히 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭을 가지고 있어, 향후 재건축 추진 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 시장에 부담을 줄 수 있으므로, 공급 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 실제 동·호수 배치와 층별 소음 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용률과 세대당 주차 가능 대수를 확인하여 주차 불편 여부를 파악해야 합니다.
• 최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토해야 합니다.
• 이웃 간의 층간 소음, 주차 문제 등 분쟁 이력이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후도를 직접 점검해야 합니다.
• 내부 벽지, 바닥, 천장에 곰팡이, 오염, 누수 흔적이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

최종 판정

매수