매물 유형: 아파트
분석 번호: 5405
종합 리스크 점수: 54점
대상 매물인 평택시 진위면 한승아파트는 매매가격지수 하락세와 전세가율 상승세가 공존하는 시장 환경에 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 건물 노후도 및 주차 여건 등 단지 하드웨어에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 9,520만 원에서 1억 2,066만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매물로, 유사도 점수는 90~100점 수준입니다. 시점 보정은 최대 4개월 전 거래까지 반영되었으며, 층구간 감점(-10점)이 대부분의 사례에 적용되었습니다. 특히, #1 사례(유사도 100점)는 2026년 4월 4층 거래로 1억 139만 원의 보정 후 대입 총액을 보였고, #2 사례(유사도 90점)는 2026년 6월 6층 거래로 1억 1,700만 원의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 제시된 매매가 1억 3,500만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 상단보다 높은 수준입니다.
대상 단지는 평택시 진위면에 위치하며, 인근에 견산공원, CU 편의점, 키즈힐어린이집 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 그러나 지하철역 접근성이 떨어지고, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 투자 가치는 보통 수준으로 판단됩니다. 매매가격지수 하락 추세와 전세가율 상승은 갭투자 위험을 내포하고 있습니다.
건축물대장상 준공일이 미상으로 정확한 건물 나이를 알 수 없습니다. 재건축 연한(30년) 도달 여부를 확인해야 하며, 현재 상태로는 재건축 가능성을 판단하기 어렵습니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 불충분으로 산출 불가합니다.
평택시는 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 호재가 있으나, '평택시 토지거래허가구역 재지정'과 같은 규제도 존재합니다. 또한, '진위역 서희스타힐스 더 파크뷰' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 해당 지역의 인구는 감소 추세에 있으나, 평택시 전체 인구는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
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