매물 유형: 아파트
분석 번호: 5408
종합 리스크 점수: 67점
평택영화블렌하임은 18년차 아파트로, 평택시 내 매매가격지수 하락세에도 불구하고 매매수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 대상 매물의 제시가는 비교사례 분석 결과 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도 및 주변 개발 호재의 직접적인 영향 여부는 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 196만 원에서 2억 3,361만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간에서 상단에 가까운 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 저층 매물들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 특히 2026년 5월 3층 거래(2억 1,000만 원)와 비교하면 제시가가 다소 높지만, 2026년 4월 9층 거래(2억 3,000만 원, 2억 3,500만 원)와 비교하면 낮은 수준입니다. 대상 매물의 층수(4층)를 고려할 때, 제시가는 시장 상황을 반영한 적정 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래로, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 3층 거래로 2억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 층수 및 시점이 유사하여 가장 직접적인 비교가 가능합니다. #2 사례는 2026년 2월 2층 거래로 2억 500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 196만 원으로 환산되었습니다. #3, #4, #5 사례는 9층 거래로, 대상 매물(4층)과의 층구간 차이로 인해 각각 10점씩 감점되었으나, 2026년 4월 거래로 시점 유사성이 높습니다. #6, #7 사례는 13층, 14층 거래로 층구간 감점이 있었으나, 동일 단지 내 거래로서 높은 신뢰도를 가집니다. 이들 사례는 대상 매물과 전용면적, 용도지역, 거리 등 주요 조건이 동일하거나 매우 유사하여 가격 분석의 신뢰도를 높입니다.
평택영화블렌하임은 평택시 고덕면에 위치하며, 주변에 궁리근린공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다. 평택시 전체적으로 인구 유입이 지속되고 있으나, 고덕면 자체 인구는 정체 상태입니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 영화어린이집이 가까이 있습니다. 역세권 프리미엄은 해당 지역에 지하철역이 없어 적용되지 않습니다. 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 투자 시 장기적인 관점에서 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.
준공연도 2008년으로 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 사업성 검토가 필요하며, 현재로서는 구체적인 계획이 없는 것으로 보입니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 개발 호재가 지속되고 있습니다. 그러나 '지제역 반도체밸리 제일풍경채', '평택 브레인시티 수자인' 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장의 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 매매가격지수 하락세와 전월세 가격지수 상승세가 공존하는 상황에서, 대상 매물은 신축 단지 대비 가격 경쟁력을 유지하는 것이 중요할 것입니다. 장기적으로는 평택시의 개발 호재와 인구 유입이 긍정적인 영향을 미 줄 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 고려해야 합니다.
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