매물 유형: 아파트
분석 번호: 5436
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 푸른마을주공2 아파트로, 준공 26년차의 단지입니다. 인근에 한대앞역(4호선, 수인분당선)이 도보 10분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성이 양호한 수준으로 판단됩니다. 다만, 연식에 따른 건물 노후도와 인구 감소 추세는 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 4억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,888만 원에서 4억 7,214만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재할 가능성을 시사합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 푸른마을주공2 단지 내 거래로, 유사도가 매우 높습니다. #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로, 대상지와 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수(1~3층)의 거래입니다. 특히 #1 사례는 2026년 5월 거래로 시점 보정 계수가 1.000이며, 보정 후 대입 총액은 4억 4,646만 원입니다. #4, #5, #6 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 동일 단지 내 중층(7~8층) 거래로 유사도가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 각각 4억 4,600만 원, 4억 7,214만 원, 4억 6,434만 원으로 산출되었습니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 가치를 4억 2,888만 원에서 4억 7,214만 원 사이로 평가하고 있습니다.
대상 매물은 준역세권 입지에 위치하며, 인근에 다수의 개발 호재(경제자유구역 지정, 도로 개설, 공원 조성 등)가 예정되어 있어 중장기적인 투자 가치가 양호합니다. 특히 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재하며, 전세가율이 64.4%로 안정적인 수준을 유지하고 있어 갭투자 리스크는 낮은 편입니다. 다만, 해당 읍면동의 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
푸른마을주공2는 2000년에 준공되어 현재 26년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 4년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 재건축 추진 시 사업성 분석과 주민 동의율 확보가 관건이 될 것입니다.
안산시 상록구는 매매가격지수가 보합세를 보이지만, 전월세 가격지수 및 수급동향이 상승세를 유지하고 있어 실수요 기반의 시장 안정성이 기대됩니다. 인근에 예정된 다양한 개발 사업들은 지역 가치를 높이는 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 특히 경제자유구역 지정과 데이터센터 건립 등은 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 기여하여 장기적인 부동산 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 잠재적인 하락 요인이므로 지속적인 시장 동향 관찰이 필요합니다.
매수