매물 유형: 아파트
분석 번호: 5438
종합 리스크 점수: 65점
본오주공 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 충분하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 919만 원 ~ 최고 3억 6,684만 원) 내에 위치합니다. 중앙값 3억 5,692만 원과 비교했을 때, 제시가는 중앙값보다 약간 낮은 수준으로, 8건의 비교사례 중 상위 50% 이내에 해당합니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 4건은 유사도 100점으로 층수까지 유사합니다. #1 사례(2026.6, 1층, 59.15㎡, 3억 6,000만 원)는 보정 후 3억 5,999만 원으로, 대상 매물의 제시가와 유사한 수준입니다. #2 사례(2026.3, 2층, 59.15㎡, 3억 3,500만 원)는 보정 후 3억 3,416만 원으로, 대상 매물과 동일 층수임에도 제시가보다 낮은 가격에 거래되었습니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들은 대부분 중층 이상으로, 2층인 대상 매물과 층수 차이로 인한 가격 차이가 반영된 것으로 보입니다.
본오주공 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 충분하여 향후 개발 가능성이 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다. 상록수역(4호선)까지 도보 9분 거리로 준역세권에 해당하며, 역세권 프리미엄 2%가 추정됩니다. 인근에 늘푸른어린이집 등 교육 시설과 상록수공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 양호합니다. 최근 안산시의 다양한 개발 호재(경기경제자유구역 지정, 데이터센터 착공 등)는 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 2026년 6월 28일 현재 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 133.11%로 법정 상한 250% 대비 116.89%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 진행 속도는 주민 동의율, 사업성 분석, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
안산시 상록구의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 시장에 긍정적인 신호를 주고 있습니다. 미분양 주택이 없고, 인근에 신규 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 경기경제자유구역 지정, 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 견인할 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 본오3동의 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 재건축 추진 여부가 향후 가격 변동에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
조건부 매수