매물 유형: 아파트
분석 번호: 5462
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 준공 25년차 아파트로, 재건축 연한 도달까지 5년이 남아있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 가능성을 주시해야 합니다. 최근 안산시 단원구 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며 매매수급동향도 상승세로 전환되어 실수요 기반의 시장 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 1,523세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적인 공급 리스크와 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 6억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,995만 원에서 5억 9,824만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 비교사례 중 가장 높은 보정 후 대입 총액인 5억 9,824만 원보다 약 4,176만 원 높은 수준으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 4번 사례는 유사도 100점으로, 3개월에서 5개월 전 거래된 13층, 9층, 14층 매물로 대상 매물과 층수 및 시점이 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 5번부터 9번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 여전히 높은 유사성을 보입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 5억 1,995만 원에서 5억 9,824만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.29대의 주차 공간은 편의성을 높입니다. 인근에 민속공원, CU 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 아이꿈몬테소리어린이집 등 교육 시설 접근성도 양호합니다. 다만, 지하철역 접근성은 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있으나, 장기적으로는 재건축 가능성 및 지역 개발 호재에 주목할 필요가 있습니다.
준공 25년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 향후 용적률 갭에 따른 재건축 사업성이 중요하게 작용할 것입니다. 현재로서는 재건축 초기 단계로 판단되며, 구체적인 추진 움직임은 없는 것으로 보입니다. 리모델링 또한 대안으로 고려될 수 있습니다.
안산시 단원구의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 실수요 기반의 시장 활성화 가능성을 시사합니다. 다만, 한화포레나 안산고잔2차와 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 총 1,523세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 존재합니다. 장기적으로는 반월국가산업단지 재생사업, 장골1길 연결도로 조성공사 등 지역 개발 호재가 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제시가는 시장 평균 대비 다소 높은 수준이므로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류