매물 유형: 아파트
분석 번호: 5472
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 주공그린빌11 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하지만, 동일 단지 내 유사 평형의 활발한 거래가 이루어지고 있어 시장 유동성은 양호합니다. 매매가격지수와 전월세수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 1,523세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 공급 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 4,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 3억 9,672만 원에서 4억 7,799만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히, 동일 단지 내 13층 매물이 4억 4,500만 원에 거래된 사례가 있어 제시가는 시장 가격과 유사한 수준으로 판단됩니다. 이는 11건의 비교사례 중 중위권에 해당하는 가격입니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형대(75.99㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점인 8건은 시점만 다를 뿐 동일 단지, 동일 평형의 중층 거래로 직접적인 비교가 가능합니다. 사례 #7은 2026년 3월에 13층이 4억 4,500만 원에 거래되어 대상 매물의 제시가 4억 4,000만 원과 거의 일치합니다. 유사도 90점인 사례 #9, #10, #11은 층구간 감점(13층 vs 3층/2층/1층)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 제시가는 비교사례들의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 적절하게 위치하고 있습니다.
대상 매물은 준역세권 입지에 위치하며, 동일 단지 내 활발한 거래와 상승하는 시장 지수를 바탕으로 안정적인 투자 가치를 지닙니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 시세는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 가격적 메리트가 크지는 않지만 안정적인 가치를 유지하고 있습니다.
주공그린빌11은 2003년 준공되어 현재 23년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 직접적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
안산시 단원구는 매매 및 전월세 시장 지수가 모두 상승하고 매매수급동향도 우위를 보이는 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 인근에 고잔역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 다양한 개발 호재 뉴스들이 지역 발전에 대한 기대감을 높이고 있습니다. 그러나 한화포레나 안산고잔2차, 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 1,523세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 교통 인프라 개선이 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상되나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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