매물 유형: 아파트
분석 번호: 5481
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 22년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 한화포레나 안산고잔2차(472세대), 롯데캐슬 시그니처 중앙(1,051세대) 등 총 1,523세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,489만 원에서 3억 7,473만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 현재 시장 가치보다 다소 높게 평가되었거나, 고층 프리미엄 및 내부 컨디션 등이 반영되었을 가능성이 있습니다. 매수자는 이러한 가격 차이를 고려하여 협상에 임하는 것이 유리할 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지(벽산블루밍), 동일 면적(59.95㎡)의 16층 매물로 2026년 2월 3억 7,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 7,473만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지(벽산블루밍), 동일 면적(59.95㎡)의 12층 매물로 2026년 4월 3억 5,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,489만 원입니다. 층구간 차이(23층 vs 12층)로 인해 유사도 점수에서 10점 감점되었습니다.
벽산블루밍은 1,515세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 안산역(4호선)과 초지역(수인분당선)이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 관산꿈동산공원, 세븐일레븐, 한도병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 백운동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요도 견고한 편입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
대상 건물은 2004년 준공되어 현재 22년차로, 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 추진은 어렵고, 리모델링 가능성을 검토해 볼 수 있으나, 현재로서는 구체적인 계획이 없습니다. 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석은 불가합니다.
안산시 단원구는 매매 및 전월세 시장 지수가 상승하고 수급동향도 양호하여 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히 안산시의 민선9기 시장직 준비위 출범, AI 인프라 투자 확대, 경제자유구역 지정 구상 등 다양한 지역 개발 호재가 존재합니다. 반월국가산업단지 재생사업 및 장골1길 연결도로 조성공사 등 주변 개발 사업도 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 한화포레나 안산고잔2차, 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 장기적으로는 공급 증가에 따른 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류