경기도 안산시 단원구 라성로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5482

종합 리스크 점수: 88점

AI 요약 평가

e편한세상초지역센트럴포레는 준공 5년차 신축 단지로, 매매가격지수와 전월세수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기가 긍정적입니다. 인근에 초지역 역세권 및 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치가 높게 평가됩니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 안산시의 다양한 개발 호재와 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 지역 경제 활성화 정책이 기대됩니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 5년차 신축 아파트로, 사진상 외관 상태가 매우 양호할 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 97건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 초지역 수인분당선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 11.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 8,954만 원에서 6억 995만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가 6억 1,000만 원(28층, 2026.05)이었던 점을 고려할 때, 대상 매물의 30층이라는 고층 이점을 반영한 것으로 보입니다. 시장의 상승 추세와 매물의 우수한 입지를 감안할 때, 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.974㎡)으로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 최근 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 매우 근접하며, 층수도 다양하게 분포되어 있습니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 5억 8,954만 원에서 6억 995만 원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 2026년 5월 28층 거래(6억 1,000만 원)의 보정 후 대입 총액은 6억 995만 원으로, 제시가와 유사한 수준입니다.

심층 분석

e편한세상초지역센트럴포레는 초지역 인근의 신축 대단지 아파트로, 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 안산시의 다양한 개발 호재와 인구 증가 추세는 장기적인 관점에서 투자 매력을 더합니다.

준공 5년차로 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 단계는 아닙니다.

안산시의 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있습니다. 인근에 AI 데이터센터 건립, 경제자유구역 지정 구상 등 긍정적인 개발 호재가 많아 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 향후 신규 아파트 공급 물량에 따른 일시적인 시장 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 배치 및 조망권, 일조량 등 현장 확인이 필요합니다.
고층 매물인 만큼 엘리베이터 유지보수 상태 및 소음 여부를 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함)을 상세히 확인하여 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
주변 초지역 역세권까지의 실제 도보 시간 및 편의시설 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 도서관 등)의 실제 이용률 및 만족도를 파악하는 것이 좋습니다.
주차장의 혼잡도 및 실제 주차 가능 여부를 출퇴근 시간대에 확인하는 것이 중요합니다.

최종 판정

매수