매물 유형: 아파트
분석 번호: 5487
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 최근 안산시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 및 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 2억 2,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 9,999만 원에서 2억 3,992만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 미래 개발 기대감이 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례 중 유사도 100점의 동일 단지 사례가 다수 포함되어 신뢰도가 높습니다. 특히 #1~#12 사례는 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수(9~15층)로 유사도가 매우 높으며, 시점 보정 후 1억 9,999만 원에서 2억 3,411만 원까지의 대입가치를 보였습니다. #13~#15 사례는 층구간 감점(11층 vs 3~5층)이 있었으나, 동일 단지 또는 인접 단지(군자주공11)의 유사 면적 거래로 신뢰할 만한 범위 내에 있습니다. 이들 사례의 대입가치는 2억 800만 원에서 2억 3,122만 원 사이로 나타났습니다.
대상 아파트는 2,812세대의 대단지로 유동성이 좋고, 서해선 선부역이 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있습니다. 또한, 주변에 방죽(수암84호)공원, GS25, 한도병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 특히, 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 투자 매력을 높이는 핵심 요인입니다.
준공 1990년으로 36년 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 대규모 단지라는 점은 재건축 추진 시 사업성을 확보하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 용적률 갭 분석 정보가 미등록되어 정확한 사업성 판단은 어려우나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 높다고 평가됩니다. 인근에 신축 및 용도변경 허가 이력이 다수 존재하여 지역 개발 분위기가 조성되어 있습니다.
안산시 단원구는 매매수급동향이 상승세로 전환되었고, 전세 및 월세가격지수도 지속적으로 상승하고 있어 전반적인 부동산 시장의 긍정적인 흐름이 예상됩니다. 특히, '안산 도시관리계획(용도지역, 도시계획시설: 주차장) 결정(변경)', '반월국가산업단지 재생사업' 등 다수의 개발 호재가 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 군자주공12 아파트의 재건축 가능성과 함께 이러한 지역 개발 호재들이 맞물려 중장기적인 관점에서 미래 성장 전망이 밝습니다.
매수