매물 유형: 아파트
분석 번호: 5489
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 선부역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 최근 안산시의 다양한 개발 호재와 인구 유입 노력은 긍정적인 요인입니다. 다만, 노후도에 대한 현장 확인과 주차 문제, 인근 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 7,794만 원 ~ 최고 2억 2,287만 원) 내에 위치하며, 중앙값 1억 9,844만 원 대비 소폭 낮은 수준입니다. 이는 유사 매물 대비 가격적 메리트가 존재할 가능성을 시사합니다. 특히, 동일 단지 내 최근 거래 중 1억 7,794만 원(2026년 4월, 4층)과 1억 8,994만 원(2026년 4월, 3층)이 있었던 점을 고려할 때, 제시가는 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 선부동 군자주공15 단지 내 거래이며, 전용면적 40㎡(±5%) 기준으로 선정되었습니다. 유사도 점수 100점 사례들은 동일 단지, 유사 층, 유사 시점에 거래된 사례로, 1억 7,794만 원에서 2억 1,598만 원 사이의 보정 후 대입가치를 보입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(3층 vs 6~15층)이 있으나, 2억 338만 원에서 2억 2,287만 원 사이의 대입가치를 형성하고 있습니다. 제시가 1억 9,000만 원은 이러한 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치합니다.
대상 매물은 선부역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 안산시의 다양한 개발 호재와 낮은 미분양률은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 낮은 주차대수와 건물 노후도는 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 대단지 아파트라는 점과 역세권 입지를 고려할 때 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상되지만, 실제 재건축 추진 여부 및 진행 상황은 현장 확인과 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.
안산시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 재건축 잠재력과 역세권 입지, 지역 개발 호재를 고려할 때 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 건물 노후도에 따른 유지보수 비용은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
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