매물 유형: 아파트
분석 번호: 5490
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 안산시 단원구 선부동에 위치한 일신건영휴먼빌 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 상황은 비교적 긍정적입니다. 동일 단지 내 유사 거래 사례를 기반으로 한 분석 결과, 제시된 매매가는 시장의 가치 스펙트럼 내에 위치하고 있습니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크와 준공 21년차 건물로서의 노후도 점검이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 9,479만 원 ~ 최고 2억 9,999만 원)의 상단 범위를 약 2,000만 원 가량 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 매도자의 기대감이 반영된 것으로 보이며, 가격 협상의 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 9층 매물(84.683㎡)로, 평당가 1,152만 원에 2억 9,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 9,606만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 2월 거래된 13층 매물(84.991㎡)로, 평당가 1,147만 원에 2억 9,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 9,479만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 5월 거래된 5층 매물(84.991㎡)로, 평당가 1,167만 원에 3억 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 9,999만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 동일 단지 내 유사 거래 사례이므로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 달미역과 선부역이 도보 15분 이내 거리에 있어 준역세권 입지로 평가됩니다. 인근에 샛터공원 등 녹지 공간과 이마트24 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호합니다. 최근 안산시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크가 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 기반 추정가 대비 다소 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
일신건영휴먼빌은 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있습니다. 현재 용적률이 552.84%로 법정 상한 1300% 대비 747.16%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 높은 편입니다. 용적률 갭 분석 결과 개발 잠재력은 '높음'으로 평가되므로, 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성, 정책 방향 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
안산시 전체 인구는 소폭 감소 추세이나, 대상 매물이 위치한 선부2동은 꾸준한 인구 증가를 보이고 있어 실거주 수요는 견고할 것으로 예상됩니다. 반월국가산업단지 재생사업, 안산 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 한화포레나 안산고잔2차, 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 매매 시장은 상승세를 유지하고 있으나, 신규 공급 리스크와 제시 가격의 적정성을 고려할 때 보합세 속 신중한 접근이 필요한 시점입니다.
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