매물 유형: 토지
분석 번호: 553
종합 리스크 점수: 60점
다수의 토지 이용 규제가 존재하나, 개발 호재 및 양호한 토지 형상으로 잠재 가치가 있는 토지입니다.
제시가는 없으므로 실거래 기반 대입 스펙트럼을 통해 대상 토지의 가치를 평가합니다. 보정된 실거래 기반 대입 스펙트럼은 최저 1억 4,723만 원에서 최고 2억 2,701만 원, 중앙값 1억 6,312만 원으로 산출되었습니다. 이는 인근 유사 토지의 최근 거래 사례를 바탕으로 대상지의 면적, 용도지역, 도로접면, 시점 등 개별 요인을 보정한 결과입니다.
선별된 비교사례 3건은 대상지 반경 3,000m 이내, 거래 시점 ±15% 조건으로 선정되었습니다. #1 사례는 금정구 남산동 2**에 위치하며 2026년 2월에 2억 원에 거래된 159㎡ 대지입니다. 유사도 87점으로, 제2종일반주거지역이라는 점에서 감점 요인이 있었으나, 대상지에 보정 대입 시 1억 6,312만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 금정구 청룡동 6**에 위치하며 2024년 12월에 1억 8,100만 원에 거래된 188.8㎡ 대지입니다. 유사도 82점으로, 제2종일반주거지역 및 시점 차이로 감점되었으며, 대상지에 보정 대입 시 1억 4,723만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 금정구 노포동 2*에 위치하며 2024년 5월에 4억 460만 원에 거래된 238㎡ 대지입니다. 유사도 92점으로, 제1종일반주거지역으로 용도지역은 동일하나 시점 차이로 감점되었으며, 대상지에 보정 대입 시 2억 2,701만 원으로 환산됩니다.
부산 금정구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세입니다. 이는 토지 시장의 전반적인 활성도가 둔화되고 있음을 시사합니다. 그러나 금정구 내 재개발·재건축 관련 뉴스가 다수 확인되며, 'e편한세상 금정 메종카운티'와 '더샵 금정위버시티' 등 1,409세대의 신규 공급이 예정되어 있어 장기적으로는 지역 개발 압력이 존재합니다. 대상 토지는 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 있으나, 상수원보호구역 등 중첩된 규제가 개발 이익 실현에 제약 요인이 될 수 있습니다. 인근 지역의 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며 평지이고 사다리형으로 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 도로 접면도 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 규제(가축사육제한구역, 환경정비구역, 제1종지구단위계획구역, 상수원보호구역)가 존재하여 개발 행위에 법적 제약이 따를 수 있습니다. 특히 상수원보호구역은 건축물의 용도, 규모, 오수처리 등에 엄격한 기준을 적용하므로 개발 계획 수립 전 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다. 이러한 규제들은 잠재적 개발 이익을 제한하는 주요 리스크 요인입니다.
향후 6개월 시세 전망은 '보합' 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 감소 추세에 있어 단기적인 가격 상승 동력은 제한적입니다. 그러나 금정구 내 재개발·재건축 활성화 정책 및 신규 주택 공급 예정은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 대상지가 위치한 선동은 금정구 내 거래량 5위로 비교적 환금성이 보통 수준을 유지하고 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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