매물 유형: 아파트
분석 번호: 5530
종합 리스크 점수: 50점
본 매물은 준공 18년차 아파트로, 최근 6개월간 매매가격지수가 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타내고 있습니다. 전세가율이 72.1%로 비교적 높아 전세 수요가 꾸준하며, 매매수급동향도 상승세에 있어 매수 심리가 개선되고 있음을 시사합니다. 다만, 인근에 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 총 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 3,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 3,604만 원에서 3억 5,496만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 1번(유사도 100점)은 2026년 5월 동일 단지 5층 92.978㎡가 3억 5,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,496만 원입니다. 비교사례 2번(유사도 90점)은 2026년 4월 동일 단지 7층 92.978㎡가 3억 5,100만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)을 반영한 보정 후 대입 총액은 3억 5,170만 원입니다. 비교사례 3번(유사도 90점)은 2026년 2월 동일 단지 9층 92.978㎡가 3억 3,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)을 반영한 보정 후 대입 총액은 3억 3,604만 원입니다. 대상 매물의 제시가 3억 3,500만 원은 이들 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 하단에 위치합니다.
푸른마을4단지는 세대당 1.54대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 양호하며, 인근에 고양2호어린이공원, CU 편의점, 아기숲어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 전세가율이 높아 갭투자 관점에서는 매력적일 수 있으나, 신규 공급 물량 증가에 따른 전세가 하락 및 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 재건축 사업성을 구체적으로 평가하기는 어렵습니다.
고양시 덕양구 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속에서 전월세 가격 상승 및 매매수급동향 개선으로 긍정적인 신호가 보입니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 유사 사례 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 장기적인 관점에서는 지역 인구 감소 및 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
매수