매물 유형: 아파트
분석 번호: 5543
종합 리스크 점수: 57점
능곡풍림아이원1단지는 준공 24년차 아파트로, 인근 능곡동의 꾸준한 인구 증가 추세와 매매수급동향 상승세를 보이며 안정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 역세권 외 지역으로 교통 프리미엄은 제한적입니다.
제시가 6억 6,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 6억 2,243만 원에서 7억 9,161만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
#1 사례는 2026년 5월 동일 단지 84.16㎡ 19층이 4억 9,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 조건을 대입한 보정 후 대입가치는 7억 9,161만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 동일 단지 84.16㎡ 12층이 4억 9,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입가치는 7억 8,361만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 동일 단지 84.33㎡ 1층이 3억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입가치는 6억 2,243만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 동일 단지 84.33㎡ 15층이 4억 6,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입가치는 7억 3,415만 원입니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다.
능곡풍림아이원1단지는 능곡동의 꾸준한 인구 증가 추세와 고양시 덕양구의 전반적인 시장 활성화 분위기 속에서 안정적인 투자 가치를 가질 수 있습니다. 세대당 1.57대의 양호한 주차 공간은 장점이나, 역세권 외 지역으로 교통 프리미엄은 제한적입니다. 인근에 토당어린이공원, CU 토당풍림점, 엔젤유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
본 단지는 2002년 준공되어 현재 24년차이며, 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 있습니다. 따라서 단기적인 재건축 추진은 어렵고, 리모델링 가능성을 먼저 검토해 볼 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 있어 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
고양시 덕양구는 매매 및 전세 시장 지수가 모두 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 능곡동의 인구 증가 추세는 실거주 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 그러나 고양창릉지구, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 이는 중장기적인 관점에서 시세 상승폭을 제한하거나 일시적인 조정 가능성을 내포하므로, 시장의 공급 동향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
매수