매물 유형: 아파트
분석 번호: 5552
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 달빛마을3단지 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있어 수요가 꾸준함을 시사합니다. 인근에 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 3,303세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으나, 재건축 추진 시 이러한 리스크를 상쇄할 수 있는 투자 가치를 지닐 수 있습니다.
제시가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 153만 원에서 4억 8,345만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 4억 3,968만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위 40% 정도에 해당하여 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 화정동 달빛마을3단지 아파트의 매매 실거래가입니다. 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사한 조건이며, 유사도 90점 사례들은 층구간에서 10점 감점되었으나 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 가집니다. 특히, 2026년 6월 거래된 #7 사례(13층, 4억 8,300만 원)는 대상 매물과 시점이 가장 가까워 현재 시장 가치를 판단하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 모든 비교사례는 시점수정, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 모두 반영된 최종 대입 총액을 기준으로 분석되었습니다.
달빛마을3단지는 857세대의 중대형 단지로, 화정역(3호선)에 도보 15분 거리로 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률 정보는 미등록이나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 용적률 갭이 존재할 경우 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 재건축 추진 시 사업 진행 상황 및 주민 동의율을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
고양시 덕양구는 매매가격지수 보합세 속에서도 매매수급동향이 상승세를 보여 수요가 꾸준합니다. 전세가율이 72.1%로 높은 편이며, 전월세 가격지수도 상승하고 있어 전반적인 주택 시장의 긍정적인 흐름을 보입니다. 인근 3,303세대의 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 경쟁 요인이 될 수 있으나, 대상 단지의 재건축 잠재력이 이러한 리스크를 상쇄하고 장기적인 가치 상승을 이끌 것으로 전망됩니다. 화정역 역세권 입지와 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
매수