매물 유형: 아파트
분석 번호: 5565
종합 리스크 점수: 62점
경기도 고양시 덕양구 백양로 8에 위치한 옥빛마을(주공)17(에듀뷰) 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.
제시가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,139만 원에서 5억 5,170만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 층 거래가 5억 4,500만 원이었던 점을 고려할 때, 시장의 긍정적인 분위기와 재건축 연한 도래에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.79㎡)의 매매 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다(최저 90점, 최고 100점). 시점 보정 계수는 1.000~1.002로 최근 거래가 많아 시점 변동에 따른 영향이 미미합니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들은 대상 매물(12층)과 인접한 층(1층, 2층, 4층, 5층, 16층, 18층)에 해당하며, 이러한 층 차이가 보정 후 대입가치에 반영되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(14층, 2026년 6월 거래)는 5억 4,500만 원으로 대상 매물과 유사한 가치를 보입니다. 유사도 90점의 #9 사례(16층, 2026년 6월 거래)는 층구간 감점에도 불구하고 4억 9,799만 원으로 산출되었습니다.
옥빛마을(주공)17(에듀뷰)는 1,120세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 측면에서 경쟁력이 있습니다. 화정역 준역세권에 위치하며, 지도중학교 등 학교 시설이 인접하여 학군 및 교통 접근성은 양호합니다. 롯데마트 고양점 등 쇼핑 시설과 성은나무종합병원 등 의료 시설이 가까워 생활 편의성도 높습니다. 다만, 주차 대수 부족과 준공 29년차의 노후화는 감점 요인입니다. 인근 지역의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세이므로, 현재 시장 분위기는 투자에 긍정적입니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한인 30년에 1년 남았습니다. 용적률은 226.78%로 법정 상한 300% 대비 73.22%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링 추진에 대한 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라지므로, 향후 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
고양시 덕양구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 기대감이 존재합니다. 그러나 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 3,303세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 긍정적인 분위기가 유지될 수 있으나, 장기적으로는 신규 공급 물량의 소화 여부가 시세에 중요한 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다.
보류