매물 유형: 아파트
분석 번호: 5566
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 옥빛마을14단지는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지로 평가됩니다. 최근 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 총 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성은 양호한 편입니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 8,086만 원에서 3억 3,603만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 13건의 비교사례 중 2026년 5월에 거래된 동일 단지 6층 50㎡ 매매가 3억 1,500만 원과 매우 유사하며, 이는 대상 매물의 제시가가 시장 가격과 합리적인 수준임을 시사합니다.
비교사례 13건 중 8건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 거래이며, 나머지 5건은 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점입니다. 특히, 유사도 100점 사례 중 2026년 6월 거래된 옥빛마을14단지 8층 50㎡ 매물은 보정 후 대입 총액이 3억 원으로, 대상 매물의 제시가 3억 1,000만 원과 유사합니다. 2026년 5월 거래된 옥빛마을14단지 6층 50㎡ 매물은 3억 1,500만 원으로 대상 매물과 동일 층수 및 면적이며, 대상 매물의 제시가와 거의 일치합니다. 층구간 감점이 있는 사례들은 저층(2층, 3층, 5층) 또는 고층(16층, 17층)으로, 대상 매물인 6층과 인접한 층수이므로 참고 가치가 높습니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 제시가와 근접한 수준을 보입니다.
옥빛마을14단지는 화정역(3호선)까지 도보 10분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 일레븐 스터디카페 화정중앙공원점, 세븐일레븐 덕양옥빛15단지점, 성은나무종합병원, 엄마마음어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.
옥빛마을14단지는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.
고양시 덕양구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요 우위 시장입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 개발 잠재력이 높고, 준역세권 입지로 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로 재건축 진행 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승이 기대되지만, 단기적으로는 공급 물량과 거시경제 지표 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
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