매물 유형: 아파트
분석 번호: 5605
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 경기도 고양시 일산동구에 위치한 은행마을2(동문) 아파트로, 준공 24년차의 중형 단지입니다. 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,998만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 5,002만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 1층 실거래가 3억 5,000만 원과 비교해도 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 #1 식사동 은행마을2(동문) 아파트로, 2026년 6월에 128.5756㎡ 면적이 3억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역, 동일 층(1층)으로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 없으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 추가 보정 없이 직접 비교가 가능합니다. 이 사례를 통해 산출된 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 3억 4,998만 원입니다.
대상 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하지만, 학군 및 역세권 프리미엄은 제한적입니다. 인근에 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 73.6%로 높은 편이므로, 갭투자 시 전세 보증금 미반환 등 리스크 관리가 중요합니다. 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 또는 소규모 가구의 실수요 유입 가능성이 있습니다.
준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 단지 전체의 동의와 사업성 검토가 필요하며, 현재로서는 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다. 건물 노후도(사진) 점수는 5점으로 중간 수준이므로, 향후 리모델링 또는 재건축을 위한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
고양시 일산동구 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 거래량 감소 추세로 단기적인 가격 상승 동력은 약합니다. 그러나 전세 및 월세 가격지수 상승과 수급동향의 수요 우세는 실수요 기반의 견조한 시장을 보여줍니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 존재합니다. 장기적으로는 고양시의 창업지원 및 적극행정 추진 등 지역 경제 활성화 노력이 긍정적인 영향을 미 줄 수 있으나, 신규 공급 물량의 영향이 더 클 것으로 예상됩니다.
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