매물 유형: 아파트
분석 번호: 5609
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 위시티일산자이2단지 아파트는 준공 16년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 인근에 4,000세대 이상의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 가격 경쟁 및 수급 불균형 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 13억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 5,222만 원에서 11억 9,786만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 원 이상 높은 수준입니다. 이는 최근 6개월간 단지 내 평당가 추이가 1,423만 원/평에서 1,924만 원/평으로 변동성이 크지만, 제시가는 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준으로 판단됩니다.
#1 비교사례는 식사동 위시티일산자이2단지 내 9층, 전용면적 209.4897㎡ 매물로, 2026년 5월 10억 1,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지이나 면적(238.99㎡ vs 209.4897㎡) 및 층구간(22층 vs 9층) 차이로 인해 각각 20점과 10점의 감점이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 대상 매물 면적을 대입한 보정 후 총액은 11억 5,222만 원입니다. #2 비교사례 또한 식사동 위시티일산자이2단지 내 8층, 전용면적 209.4897㎡ 매물로, 2026년 5월 10억 5,000만 원에 거래되었습니다. 면적 및 층구간 감점 사유는 #1과 동일하며, 시점 보정 계수 1.000을 적용한 보정 후 총액은 11억 9,786만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 매물로 높은 유사도를 보이나, 면적 및 층 차이에 대한 보정이 반영되었습니다.
위시티일산자이2단지는 1,975세대의 대단지 아파트로, 주차 공간이 넉넉하고 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높은 편입니다. 인근에 식사숲속공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 동국대학교일산병원 등 의료 시설 접근성도 양호합니다. 학군 측면에서는 해나무어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀를 둔 세대에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 대중교통 접근성은 다소 아쉬운 점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 그러나 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라 등 인근에 4,094세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 이는 기존 아파트의 매매가 상승을 제한하는 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 장기적으로는 고양시 전체 인구 증가 및 세대 분화 추세가 긍정적 요인으로 작용할 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 리스크를 면밀히 주시해야 합니다.
보류