매물 유형: 아파트
분석 번호: 5612
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 23년차로 연식에 따른 노후화가 진행되었으나, 인근에 다수의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 중이며, 매매수급동향은 보합세를 유지하고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적인 메리트는 제한적입니다.
제시가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,006만 원에서 4억 995만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상위권을 크게 상회하는 가격으로, 현 시점에서는 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 2026년 3월부터 6월까지 1~5층에서 3억 8,500만 원에서 4억 1,000만 원 사이로 거래되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례들도 6~16층에서 3억 8,500만 원에서 4억 1,000만 원 사이로 거래되었으며, 시점 보정 및 층 보정이 완료된 최종 대입 총액은 3억 8,006만 원에서 4억 995만 원 사이로 형성되었습니다.
대상 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하지만, 인근 지역의 매매가격지수 하락 및 신규 공급 예정 물량으로 인해 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터상 특이사항이 없으며, 주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설은 고루 분포되어 있어 실거주 편의성은 양호합니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 재건축 추진은 현재로서는 어렵습니다. 리모델링의 경우 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수 하락과 거래량 감소는 시장의 전반적인 침체 분위기를 반영합니다. 다수의 신규 아파트 공급 예정은 향후 매매가 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 전월세 시장의 상승세와 매매가 대비 전세가 비율 상승은 실수요 기반의 주거 안정성을 보여주며, 장기적인 관점에서는 시장 상황에 따라 회복 가능성도 존재합니다.
보류