매물 유형: 아파트
분석 번호: 5616
종합 리스크 점수: 48점
경기도 고양시 일산동구 중산동 산들마을1(대림) 아파트는 준공 22년차 단지로, 매매가격지수가 하락하고 거래량이 감소하는 시장 상황에 놓여있습니다. 전세가율은 상승 추세이나, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,396만 원에서 3억 5,224만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 전반적인 하락 추세와 인근 신규 공급 예정 물량을 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 #1은 2026년 4월 동일 단지 11층이 4억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 3억 5,224만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 3월 동일 단지 2층이 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 2억 7,396만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유가 없습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시계열 변동이 반영되었습니다.
산들마을1(대림) 아파트는 준공 22년차로, 단지 규모가 148세대로 크지 않아 투자 가치 측면에서 대단지 아파트 대비 유동성이 낮을 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 주변 시설 요약에 따르면 공원, 쇼핑, 학교 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 매매가격지수 하락과 거래량 감소 추세는 단기 투자 수익을 기대하기 어렵게 만듭니다. 다만, 전세가율 상승은 향후 매매가 방어에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.
본 아파트는 2004년 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아있어, 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 판단은 어려우나, 건물 노후도 및 세대수 등을 고려할 때 향후 리모델링 추진 가능성은 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 소규모 단지의 특성상 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 매매수급동향도 소폭 상승 전환된 점은 긍정적입니다. 그러나 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 발생할 수 있습니다. 이는 기존 아파트의 시세 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있는 요인입니다. 중산1동의 인구는 감소 추세이나, 고양시 전체 인구는 증가하고 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 가격 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 신규 공급 물량의 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류