매물 유형: 아파트
분석 번호: 5620
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 매매 시장은 하락 추세이나 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 매매가 대비 전세가율이 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 상세한 현장 확인과 개발 진행 상황 모니터링이 중요합니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,041만 원에서 3억 3,231만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지를 고려할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일한 중산동에 위치하며, 전용면적도 84.9㎡로 동일합니다. #1 사례는 2026년 1월 9층 거래로 3억 3,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 2,580만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 3월 3층 거래로 3억 2,300만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 시점 보정 후 3억 2,041만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 3월 3층 거래로 3억 3,500만 원에 거래되었고, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 시점 보정 후 3억 3,231만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 또는 인접 단지 내 유사 평형 거래로 신뢰도가 높습니다.
중산마을10(경남)은 608세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 중산더부골공원, CU 중산동신점, 청솔어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 교통 편의성은 다소 떨어집니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 투자 가치를 높이는 요인입니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 159.96%로 법정 상한 250% 대비 90.04%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호한 편입니다. 인근 지역의 활발한 건축 인허가 및 개발 동향은 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부 및 시기는 조합 설립, 인허가 절차 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
고양시 일산동구의 매매 시장은 현재 하락 추세이나, 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 실수요 기반은 견고합니다. 재건축 연한 도달 및 용적률 여유는 장기적인 관점에서 긍정적인 개발 호재로 작용할 수 있습니다. 그러나 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라 등 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 속도가 미래 가치에 큰 영향을 미 미칠 것으로 전망됩니다.
보류