매물 유형: 아파트
분석 번호: 5624
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수와 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 다만, 인근 지역에 4천 세대 이상의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 유의해야 합니다.
제시가 1억 5,300만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 3,799만 원에서 1억 5,673만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 중상단에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 매물들의 가격 수준과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 높은 신뢰도를 보입니다. 특히 #1 사례(1억 3,799만 원)와 #3 사례(1억 5,499만 원)는 가장 최근인 2026년 6월에 거래된 동일 단지 매물로, 대상 매물과 시점 유사성이 높습니다. #3 사례는 대상 매물보다 층수가 높아 층구간 감점(-10점)이 적용되었음에도 불구하고 높은 가격을 형성하고 있습니다. 전반적으로 층수에 따른 가격 편차가 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중상단에 위치합니다.
중산마을1단지(두산)는 888세대의 대단지로, 주변 공원 및 쇼핑 시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 두산별빛어린이집이 단지 내에 위치하며, 인근에 초중고등학교가 있어 교육 환경은 무난할 것으로 보입니다. 재건축 연한 도달 및 용적률 갭이 높아 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 129.65% 대비 법정 상한 250%로 120.35%p의 용적률 여유가 있어 재건축 잠재력이 높습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 확보, 정책 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 향후 개발 호재에 따른 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 미래 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
매수