매물 유형: 아파트
분석 번호: 5669
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 23년차 아파트로, 매매가격지수 하락 및 인구 감소 추세 속에서 거래되고 있습니다. 인근에 308세대 규모의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다. 다만, 1층이라는 특성과 단지 규모, 주차 여건 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 1,389만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 특히 1층이라는 층의 특성을 고려하더라도, 인근 유사 매물의 보정된 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례는 동일 단지 내 14층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,162만 원(㎡당 351만 원)에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지라는 점에서 높은 유사도를 가지지만, 층수(1층 vs 14층) 차이로 인해 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 0.997이 적용되어 2026년 4월 거래 시점이 현재 시점과 유사하게 반영되었습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입한 최종 환산 총액은 4억 1,389만 원입니다.
대상 매물은 비교사례 대비 가격적 메리트가 있어 투자 가치가 존재합니다. 준역세권 입지와 인근 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 양호하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지 특성과 1층이라는 점, 그리고 인구 감소 및 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 견고한 편입니다. 인근에 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 장기적으로는 교통 호재나 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다. 현재 제시된 가격은 합리적인 수준으로 판단되나, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
매수