매물 유형: 아파트
분석 번호: 5673
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 일산역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 최근 매매가격지수가 하락세를 보였으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승세로 전환되어 시장의 잠재적 회복 가능성을 시사합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 단지 규모가 작고 재건축까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
제시 매매가 5억 8,000만 원은 단일 비교사례 대입 결과 산출된 5억 324만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 7,676만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 유진스웰2단지 15층 84.8682㎡ 매매 건으로, 2026년 5월 5억 300만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지에 위치하며, 전용면적 기준 평당가는 1,959만 원입니다. 시점, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 유사도가 매우 높아 신뢰할 수 있는 비교사례입니다. 이 사례를 대상 매물에 대입한 보정 후 총액은 5억 324만 원입니다.
본 매물은 일산역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 임대 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 전세가율이 74.2%로 높아 갭투자 시 초기 투자금 부담은 적을 수 있으나, 향후 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다.
유진스웰2단지는 2010년 준공되어 현재 16년차로, 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 추진 가능성은 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세였으나, 전월세 가격지수 및 수급동향이 상승세로 전환되어 시장의 잠재적 회복 가능성이 있습니다. 일산역 더블 역세권 입지는 장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있습니다. 그러나 '일산1-2' 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 존재하며, 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
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