매물 유형: 아파트
분석 번호: 5686
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 일산역 역세권 입지를 갖추고 있으며, 매매수급동향 및 전월세수급동향이 상승세를 보여 기본적인 수요는 확보되어 있습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 4,438만 원에서 4억 9,997만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 고층(17층) 실거래가 5억 원과 비교했을 때, 대상 매물(14층)의 층수 프리미엄을 감안하더라도 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1 (일산동 후곡마을(대창), 2026년 2월, 13층, 84.965㎡)은 전용면적 기준 평당가 1,729만 원으로, 보정 후 대입 총액은 4억 4,438만 원입니다. 비교사례 #2 (일산동 후곡마을(동양), 2026년 5월, 17층, 84.965㎡)는 전용면적 기준 평당가 1,945만 원으로, 보정 후 대입 총액은 4억 9,997만 원입니다. 대상 매물과 동일 단지이지만 층수 차이로 감점되었습니다. 비교사례 #3 (일산동 후곡마을(대창), 2026년 1월, 3층, 84.965㎡)은 전용면적 기준 평당가 1,928만 원으로, 보정 후 대입 총액은 4억 9,562만 원입니다. 이 또한 층수 차이로 감점되었습니다.
대상 아파트는 일산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 신촌초등학교 등 학군이 양호합니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요합니다.
후곡마을(동양) 아파트는 1995년 준공되어 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률이 162.835%로 법정 상한 250% 대비 87.165%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 향후 재건축 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 개선 여지가 있습니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반의 시장은 견고합니다. 재건축 연한 도달 및 역세권 입지는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 현재 제시가가 비교사례 대비 높은 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포하고 있습니다. 장기적 관점에서는 재건축 추진 여부에 따라 큰 폭의 가치 변화가 예상됩니다.
보류