매물 유형: 아파트
분석 번호: 5693
종합 리스크 점수: 45점
경기도 고양시 일산서구 주은1 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근에 경의중앙선 일산역이 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 매매가격지수는 하락세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근에 308세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 718만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 1건은 대상 매물과 동일 단지(주은1), 동일 면적(59.58㎡)으로 유사도가 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 1월로 5개월 전이며, 층은 4층으로 대상 매물(7층)과 인접하여 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 0.991이 적용되어 보정 후 평당가는 1,150만 원/평으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 경의중앙선 일산역과 탄현역에 도보 15분 거리로 접근 가능한 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
주은1 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있습니다. 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 연한 도래 시 리모델링 또는 재건축 추진 가능성이 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 사업 추진 시 주민 동의 및 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 가격 상승에 제약이 있을 수 있으나, 준역세권 입지와 재건축 연한 도래 가능성은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 지역 내 인구 감소 추세는 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류