매물 유형: 아파트
분석 번호: 5694
종합 리스크 점수: 50점
본 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 아파트로, 용적률 갭이 충분하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 매매가격지수가 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 인근에 308세대의 신규 아파트 공급 예정이 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 9,000만 원은 단일 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 3억 851만 원 ~ 최고 3억 851만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장의 보수적인 평가 또는 매수자에게 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지 내 2026년 2월 거래된 59.97㎡ 규모의 11층 매물입니다. 해당 거래가는 2억 1,800만 원이며, 전용면적 기준 평당가는 1,202만 원/평입니다. 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 유사성으로 인해 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 대상 매물(84.87㎡)에 대입하여 보정 완료된 총액은 3억 851만 원으로 산출되었습니다.
본 매물은 경의중앙선 일산역 및 탄현역과 도보 13~14분 거리에 위치하여 준역세권으로 평가됩니다. 인근에 일산중학교 등 학교 시설과 숯고개공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 매매가 대비 전세가 비율이 74.2%로 높은 편이며, 전세 및 월세 시장의 수급 동향이 상승세를 보여 실수요 기반의 투자 가치는 일정 부분 존재합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
에이스11차 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 146.2%로 법정 상한 300% 대비 153.8%p의 용적률 갭이 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 사업성은 조합 설립, 주민 동의율, 사업성 분석 등 추가적인 검토가 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 실수요가 꾸준히 유입되고 있습니다. 아파트 거래량 또한 증가 추세로 시장 활성도는 긍정적입니다. 그러나 인근 '일산1-2' 아파트 308세대의 신규 공급 예정은 향후 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있습니다. 본 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력을 가지고 있으나, 실제 사업 추진까지는 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 호재와 신규 공급 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
보류