매물 유형: 아파트
분석 번호: 5696
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 일산역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 최근 지역 내 아파트 매매 거래량은 상승 추세입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
제시된 매매가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,373만 원에서 7억 3,191만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 고층 프리미엄이나 내부 인테리어 상태 등 추가적인 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 대상지와 동일한 일산동에 위치하며, 전용면적 기준 평당가는 2,331만 원/평에서 2,390만 원/평 사이입니다. #1 비교사례(후곡마을(임광), 2026년 2월 거래)는 6층으로 대상 매물(18층)과의 층구간 차이로 인해 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 3,191만 원입니다. #2 비교사례(후곡마을(임광), 2026년 1월 거래)는 9층으로 역시 층구간 차이로 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 1,373만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수가 0.991~0.993으로 미미한 시점 하락이 반영되었습니다.
대상 아파트는 일산역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 요소입니다. 주변에 고양신일초등학교 등 학교가 인접해 학군도 양호합니다. 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 향후 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 182%로 법정 상한 300% 대비 118%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 지역의 개발 인허가 현황도 활발하여 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 최근 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매 거래량도 증가하는 등 시장 활성도는 개선되고 있습니다. 일산역 초역세권 입지와 재건축 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 제공합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 현재 제시가의 시장 평균 대비 높은 수준은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류