매물 유형: 아파트
분석 번호: 5700
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한을 충족하는 단지로, 인근 주엽역 역세권 입지와 함께 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 최근 6개월간 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 3,409만 원 ~ 최고 3억 8,395만 원)의 최고값을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단되며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1은 동일 단지, 동일 층(11층), 동일 면적의 2026년 4월 거래로, 시점 보정 후 3억 3,409만 원의 가치로 대입됩니다. 유사도 100점으로 가장 직접적인 비교 대상입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 면적의 20층 거래로, 시점 보정 후 3억 8,395만 원의 가치로 대입됩니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 유사도 90점으로 높은 신뢰도를 보입니다. 두 사례 모두 2개월 전 거래로 현재 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다.
대상 아파트는 주엽역(3호선) 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 점은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 최근 매매가 지수 하락세와 인근 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한을 충족합니다. 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 500%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있으므로 관련 동향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수 하락에도 불구하고 전월세 가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 실수요 기반이 견고한 것으로 판단됩니다. 인구수는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 재건축 연한 도래와 역세권 입지는 긍정적인 요인이지만, 인근 신규 공급 물량과 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 향후 가격 상승에 대한 신중한 접근을 요구합니다. 장기적인 관점에서 재건축 진행 여부에 따라 가치 변동폭이 클 것으로 예상됩니다.
보류