매물 유형: 아파트
분석 번호: 5706
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주엽역 역세권 입지와 인근 일산호수공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 다만, 최근 매매가격지수가 하락 추세이며, 인근 신규 공급 물량(일산1-2, 308세대)이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 시세 변동에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 9억 9,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 8억 6,599만 원에서 9억 3,567만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래된 유사 평형의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1(주엽동, 2026.5, 134.79㎡, 7층)은 동일 단지, 동일 면적으로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액 8억 9,999만 원입니다. 비교사례 #2(주엽동, 2026.4, 134.79㎡, 12층) 또한 동일 단지, 동일 면적으로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액 8억 9,766만 원입니다. 비교사례 #3(주엽동, 2026.3, 134.79㎡, 4층)은 동일 단지, 동일 면적이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액 8억 6,599만 원입니다. 비교사례 #4(주엽동, 2026.3, 134.79㎡, 4층) 역시 동일 단지, 동일 면적이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액 9억 3,567만 원입니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정이 적용되었습니다.
대상 아파트는 주엽역 역세권에 위치하며, GTX-A 킨텍스역(예정)과도 가까워 교통 접근성이 우수합니다. 일산호수공원 등 쾌적한 주거 환경과 인근 상업시설 이용이 편리하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 현재 시장 하락 추세와 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 184.98%로 법정 상한 300% 대비 115.02%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 주엽동 18번지, 21번지 등에서 용도변경 및 증축 허가 이력이 있어 지역 내 개발 움직임이 활발한 점도 긍정적입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 확보, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 장기간 소요될 수 있습니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 특히 주엽동은 지역 내 거래 활성도가 높아 매수 수요는 존재할 것으로 보입니다. GTX-A 킨텍스역 개통 등 교통 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 인근 신규 공급 물량과 전반적인 시장 하락 추세는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 재건축 추진 여부가 향후 가격 변동에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
보류