매물 유형: 아파트
분석 번호: 5711
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 주엽역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 최근 매매 거래량이 상승 추세에 있어 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 32년 경과된 건물로 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
대상 매물의 제시가 6억 9,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 841만 원 ~ 최고 6억 9,516만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래된 유사 매물들의 가격과 비교했을 때 적정하거나 다소 높은 수준으로 볼 수 있습니다.
비교사례 5건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 6층 매물로 6억 4,800만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 6억 4,799만 원의 가치로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 13층 매물로 6억 9,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 6억 9,319만 원의 가치로 대입되었습니다. #3, #4 사례는 4층 매물로 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, #5 사례는 16층 매물로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다.
문촌마을4단지삼익 아파트는 주엽역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 재건축 연한에 도달했으며 용적률 갭이 높아 향후 개발 잠재력이 큰 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 최근 지역 내 매매 거래량 증가 추세와 전세가율 상승은 긍정적인 시장 신호로 해석됩니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과, 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 196.62%로 법정 상한 300% 대비 103.38%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업 추진에 유리하게 작용할 수 있는 중요한 개발이익 요인입니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나, 전세 및 월세 가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며 시장 회복 조짐을 보이고 있습니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 커 장기적인 관점에서 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 영향과 전반적인 거시경제 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수