매물 유형: 아파트
분석 번호: 5734
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 탄현마을주은 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있습니다. 매매가격지수가 하락세이나 전월세 가격지수는 상승세로, 전세가율이 상승하여 갭투자 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,498만 원에서 2억 6,928만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 3층으로 유사도 100점입니다. 2026년 5월 2억 2,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,498만 원입니다. 비교사례 #2는 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 8층으로 유사도 90점입니다. 2026년 4월 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,928만 원입니다. 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다.
탄현마을주은 아파트는 탄현역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 인근 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 전세가율이 높은 편이므로 갭투자 시 전세 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300% 대비 활용률이 낮다면 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 있을 수 있습니다. 다만, 소규모 단지(232세대)라는 점은 재건축 추진 동력에 다소 불리하게 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 수급 동향도 양호합니다. 이는 실수요 기반의 주거 안정성이 유지되고 있음을 시사합니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 높은 전세가율은 향후 시장에 변동성을 가져올 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하지만, 단기적으로는 시장 상황을 신중하게 지켜볼 필요가 있습니다.
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