매물 유형: 아파트
분석 번호: 5735
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한 도래까지 4년이 남았으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,800만 원에서 3억 7,900만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 6층 매물(3억 7,900만 원)과 유사한 수준입니다. 따라서 제시가는 시장 흐름에 부합하는 적정 수준으로 판단됩니다.
#1 비교사례는 탄현동 탄현마을효성 99.76㎡ 6층 매물로 2026년 6월 3억 7,900만 원에 거래되었습니다. 대상지와 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다. 시점보정 계수는 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 7,900만 원입니다. #2 비교사례는 탄현동 탄현마을효성 99.76㎡ 11층 매물로 2026년 6월 3억 5,800만 원에 거래되었습니다. 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 동일 층으로 유사도가 매우 높습니다. 시점보정 계수는 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 5,800만 원입니다. #3 비교사례는 탄현동 탄현마을효성 99.76㎡ 12층 매물로 2026년 4월 3억 6,000만 원에 거래되었습니다. 대상지와 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 높습니다. 시점보정 계수는 0.997이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 5,906만 원입니다.
대상 아파트는 탄현역(경의중앙선)까지 도보 11분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 숯고개공원, CU 일산에이스점, 탄현무지개어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세가율이 74.1%로 높은 편이므로 갭투자 시 유의해야 하지만, 실수요 기반이 탄탄하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.
대상 아파트는 2000년 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 향후 재건축 추진 시 용적률 및 건폐율 현황을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 용적률 및 건폐율은 미등록 상태로, 재건축 사업성 판단을 위한 추가 정보 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락하고 있지만, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 알 수 있습니다. 지역 내 아파트 거래량도 증가 추세이며, 탄현동은 거래 활성도가 높은 지역입니다. 다만, '일산1-2' 사업지 등 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래 시 개발 잠재력이 있으나, 현재로서는 리모델링 등을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
매수