매물 유형: 아파트
분석 번호: 5742
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며, 매매 수급동향도 상승세를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 재건축 추진 여부가 향후 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 3,999만 원에서 2억 7,871만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 5,476만 원과 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형대 거래로 유사도 점수가 100점이며 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 10층 매물로 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 3,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 12층 매물로 2억 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 7,871만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 9층 매물로 2억 5,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 5,476만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 조건에서 거래되어 가격 비교의 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 32년 경과된 재건축 연한 도래 단지로, 용적률 여유가 있어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 탄현역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 다만, 고양시 일산서구의 매매가격지수가 하락 추세인 점과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 전세가율이 74.1%로 높은 편이므로 갭투자 시 전세가 하락 및 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 209.99%로 법정 상한 300% 대비 90.01%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호한 편입니다. 단지 규모가 390세대로 재건축 추진 시 주민 동의율 확보 및 사업 진행에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 최근 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며 매매수급동향도 상승하여 실수요 기반은 견고합니다. 탄현1동의 인구는 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 소형 가구 유입으로 해석될 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 호재로 작용할 것이며, 인근 일산1-2 재개발 사업의 신규 공급 물량이 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 전반적으로 현재는 보합 또는 약보합세가 예상되나, 재건축 진행 시 큰 폭의 가치 상승이 기대됩니다.
매수