매물 유형: 아파트
분석 번호: 5743
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 탄현역 역세권에 위치하며, 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 있습니다. 최근 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승세로 전환율 및 전세가율이 상승하고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 다만, 인근 일산1-2 사업지에서 308세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 1억 9,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 8,451만원 ~ 최고 2억 817만원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단에 가까운 수준으로 평가됩니다. 최근 동일 단지 1층 거래(2026.5, 1억 8,800만원)와 유사한 수준입니다.
비교사례는 모두 탄현마을(부영3) 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 1층 또는 저층 거래로 대상 매물과 직접적인 비교가 가능합니다. 층수 차이로 인한 감점(1층 vs 6층 이상)이 있는 사례들도 있으나, 전반적으로 최근 거래 시점의 유사 면적 거래들이 다양하게 분포되어 있어 가격 분석의 신뢰도를 높입니다. 보정 후 대입 총액은 최저 1억 8,451만원부터 최고 2억 817만원까지 분포합니다.
탄현역 역세권 입지와 475세대의 중소형 단지 규모는 실수요자에게 매력적인 요소입니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 실제 재건축 추진 여부는 불확실성이 존재합니다. 인근에 상탄초등학교 병설유치원이 95m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다.
건물 나이 31년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 209.85%로 법정 상한 300% 대비 90.15%p의 용적률 갭이 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승세로, 실수요 기반의 시장 흐름을 보입니다. 탄현역 역세권 입지와 재건축 잠재력은 긍정적인 요소이나, 인근 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 경쟁을 유발할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 미래 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
매수