매물 유형: 아파트
분석 번호: 5744
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 탄현마을(한신) 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재하며, 인근 지역의 매매 수급 동향이 상승세를 보이고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근에 308세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 6,929만 원 ~ 최고 2억 9,819만 원)의 중앙값인 2억 9,296만 원에 근접하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가와 유사한 수준으로, 시장 가격과 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 탄현동 내에 위치하며, 전용면적 기준 ±5% 이내의 유사 평형입니다. 유사도 100점 사례(#1, #2)는 동일 단지(탄현마을(현대))의 16층 거래로, 시점 보정 후 각각 2억 9,208만 원, 2억 9,322만 원의 대입가치가 산출되었습니다. 유사도 90점 사례(#3, #5, #6)는 층구간 감점이 있었으나, 동일 단지 또는 유사 단지의 14~15층 거래로 2억 9,296만 원 ~ 2억 9,819만 원의 대입가치를 보였습니다. 유사도 80점 사례(#4, #7, #8)는 층구간 감점이 더 커서 2억 6,929만 원 ~ 2억 8,459만 원의 대입가치를 나타냈습니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 및 층 보정이 적용된 최종 값입니다.
탄현마을(한신) 아파트는 탄현역(경의중앙선)까지 도보 11분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 맑은샘어린이집 등 교육시설과 현중어린이공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 세대당 주차대수가 1대 미만인 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 현재 32년 경과된 건물로, 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 209.97%로 법정 상한 300% 대비 90.03%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 진행 상황은 조합 설립, 안전진단 통과 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 정보를 지속적으로 확인해야 합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 최근 하락세이나, 매매수급동향은 상승 전환하여 시장 회복에 대한 기대감이 있습니다. 전세 및 월세가격지수도 상승세를 보이며 임대 시장의 안정성을 나타냅니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 개발 잠재력이 있으며, 탄현역 준역세권 입지로 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 그러나 일산1-2 사업지의 신규 공급 물량(308세대)은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 고양시의 창업기업 투자유치 지원 등 지역 경제 활성화 노력은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
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