매물 유형: 아파트
분석 번호: 5746
종합 리스크 점수: 53점
해당 아파트는 준공 32년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 매매가격지수는 하락세를 보이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하며 수급동향도 우세하여 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 존재하므로 면밀한 시장 분석이 요구됩니다.
제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,794만 원에서 4억 3,192만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 수준에 해당하며, 시장의 기대감이 반영된 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치 스펙트럼을 산출하는 데 활용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 동일 단지 1층 101.85㎡ 매물의 실거래가는 3억 6,000만 원이었으나, 대상 매물의 면적 및 조건에 대입하여 보정된 총액은 4억 3,192만 원입니다. 각 사례는 시점, 층수 등 개별 요인에 따라 보정 계수가 적용되었으며, 모든 보정은 서버에서 자동 계산된 최종값을 사용했습니다.
해당 단지는 652세대의 중대형 규모와 세대당 1.23대의 주차 공간을 갖춰 기본적인 주거 편의성은 양호합니다. 탄현역(경의중앙선)이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)이 기대됩니다. 주변에 황룡어린이공원, CU 편의점, 꿈예뜰어린이집 등 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.
탄현마을(동성)은 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 219.86%로 법정 상한 300% 대비 80.14%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 호재를 기대할 수 있습니다. 그러나 인근에 308세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 고양시의 창업기업 투자 유치 및 적극 행정 추진 등의 지역 뉴스들은 장기적인 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있는 보통 수준의 성장 잠재력을 가진 매물로 판단됩니다.
보류