매물 유형: 아파트
분석 번호: 5748
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근 지역의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 시장 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 다만, 인근에 308세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 상단에 위치하여 가격적 메리트는 제한적입니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,196만 원에서 3억 6,996만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위를 다소 상회하는 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 탄현마을삼환 아파트 내 거래이며, 전용면적 95.308㎡로 대상 매물과 동일합니다. 유사도 100점 사례는 5층과 4층 거래로 각각 3억 6,196만 원과 3억 6,996만 원으로 보정되었으며, 대상 매물(1층)과 층수 차이가 적어 유사도가 높습니다. 유사도 90점 및 80점 사례는 10층 및 16층 거래로 층구간 감점이 적용되었으나, 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다. 전반적으로 비교사례들의 보정 후 대입 총액은 3억 6,196만 원에서 3억 6,996만 원 사이에 분포합니다.
탄현마을삼환 아파트는 세대당 1.49대의 양호한 주차 환경과 중규모 단지라는 장점을 가지고 있습니다. 탄현역이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지로 평가되며, 주변에 숯고개공원, 삼환어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 최근 매매가격지수 하락세와 신규 공급 예정 물량을 고려할 때 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 2000년 준공되어 현재 26년차로, 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. 현재 시점에서는 재건축이 불가하지만, 향후 재건축 추진 가능성이 있는 단지로, 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 용적률, 건폐율 등 건축물대장 정보가 불완전하여 정확한 개발 잠재력 분석을 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구의 인구는 최근 12개월간 감소 추세이나, 전월세 시장의 상승세와 수급동향을 볼 때 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 다만, 매매가격지수 하락과 인근 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 실제 추진까지는 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준으로, 신중한 접근이 필요합니다.
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